Um dos grandes desafios da Igreja Adventista do Sétimo Dia tem sido a proteção de seu patrimônio imóvel, tanto no que diz respeito à aquisição quanto ao que se refere à regularização. Infelizmente, no campo imobiliário, existem diversos riscos que precisam ser considerados, e o pastor é indispensável no sistema protetivo do patrimônio da igreja.

Devido ao alto número de fraudes, tanto a aquisição quanto a regularização dos imóveis se tornaram repletas de cuidados e exigências burocráticas visando resguardar o comprador. Quadrilhas especializadas em crimes imobiliários utilizam artifícios ardilosos como a falsificação de procurações, documentos de propriedade e certidões, além de se apropriar indevidamente de imóveis desocupados, entre outros meios de obter vantagens ilícitas.

Antes da compra

O sonho de obter um imóvel próprio geralmente começa com a compra do terreno. Assim, é necessário que se faça a avaliação do local e das condições financeiras para dar esse passo. É importante que além da igreja local, a administração do Campo seja envolvida, a fim de que sejam analisadas as condições técnicas, o projeto evangelístico e o planejamento financeiro da sede administrativa.

Após a escolha do terreno, é imprescindível que, durante as negociações, o departamento de arquitetura e engenharia do Campo seja consultado para que analise a viabilidade da construção no local pretendido, considerando aspectos arquitetônicos e urbanísticos. Para isso, é preciso que se obtenha a certidão de viabilidade, que também pode ser chamada de certidão de uso do solo, ficha diretriz ou ainda boletim informativo, dependendo da municipalidade.

Depois de avaliar e negociar o terreno, passos que devem ser acompanhados pelo pastor da igreja, é indispensável que o departamento jurídico do Campo seja consultado para garantir todos os cuidados necessários no processo de aquisição. Isso implica uma minuciosa análise documental, a fim de assegurar que o vendedor realmente seja a pessoa apta a fazer a transferência do imóvel, podendo ser o proprietário ou seu legítimo procurador.

O cuidado deve ir além da análise documental. Existe também a necessidade de avaliar a idoneidade do vendedor, verificando se ele não possui outras dívidas que estejam garantidas com o imóvel. É preciso ainda averiguar se não existem dívidas sobre o próprio imóvel, como tributos atrasados, multas aplicadas pelos poderes públicos e débitos referentes ao fornecimento de água e energia elétrica, entre outras. Todas as análises são comprovadas por meio de certidões que devem ser obtidas em órgãos do poder público, visando resguardar a igreja de possíveis fraudes ou aborrecimentos como, por exemplo, dívidas ocultas.

Uma análise superficial pode fazer com que a igreja fique exposta a processos ou até perca o imóvel no futuro. Qualquer magistrado que julgue uma causa que envolva fraude ou vício na documentação pode declarar a perda do imóvel por decisão judicial.

Em diversas ocasiões, a igreja tem sido abordada com propostas suspeitas, com valores muito abaixo do preço de mercado, na maioria das vezes condicionados à rapidez do pagamento. Essa pressa deve ser rejeitada, e os procedimentos necessários à compra segura precisam ser seguidos.

Após a compra

Depois da compra do terreno, o foco se volta para a construção do prédio, que precisa ser acompanhada pelo departamento de arquitetura e engenharia do Campo. A equipe deve elaborar um projeto que atenda às necessidades legais, arquitetônicas e funcionais da comunidade.

A adequação legal deve ser precedida pela análise da legislação municipal, que determina as diretrizes de construção para o local do imóvel. Após a elaboração do projeto, ele precisa ser aprovado pelos órgãos públicos. Somente depois da devida aprovação, com a emissão do alvará de construção, a obra deve ser iniciada. Todos esses passos são necessários para que a igreja não tenha adversidades como multas por construção irregular ou ainda a proibição da continuação da obra. É importante esclarecer que, uma vez emitido o alvará de construção, a obra deve ser executada conforme o projeto, sob pena de ser considerada irregular e estar sujeita a multas e embargos.

É fundamental que a construtora contratada para a execução da obra seja idônea e legalmente constituída. Muitas igrejas têm sofrido por errar nesse ponto essencial. Como resultado, a construção, na maioria das vezes, demora e fica mais cara, devido à falta de profissionalismo da equipe escolhida. Os problemas decorrentes vão desde uma construção malfeita a embaraços jurídicos com empregados, situação em que a igreja é envolvida como responsável solidária.

Ao final da construção

Depois que a construção é finalizada, muitas igrejas inauguram o prédio, mas se esquecem de providenciar a regularização definitiva da obra. Nessa etapa é preciso que o Corpo de Bombeiros aprove o projeto de combate a incêndios. Dependendo do tamanho da igreja e da quantidade de membros, outros projetos necessitam ser aprovados e implantados.

O resultado de todos esses passos é o requerimento de liberação final para uso, documento que declara que o prédio foi construído de forma regular. No Brasil, esse requerimento, os projetos aprovados e as notas fiscais de mão de obra devem ser encaminhados ao departamento fiscal do Campo, para que se possa pedir ao INSS a Certidão Negativa de Débitos.

Finalmente, todos esses documentos devem ser encaminhados ao departamento de patrimônio, para que seja feita a averbação da construção no cartório de registro de imóveis. Somente após serem realizados todos esses passos, o prédio estará regularizado.

O pastor, portanto, é fundamental em todo o processo de aquisição, regularização e manutenção do patrimônio da igreja, uma vez que é o único que pode acompanhar todos esses trâmites, tanto pelo fato de ser o pastor da igreja, quanto por ser o elo entre a congregação local e o Campo.

Glauber de Sousa Oliveira, advogado geral da Igreja Adventista para a região Centro-Oeste do Brasil