Uno de los mayores desafíos para la Iglesia Adventista del Séptimo Día ha sido la protección de sus bienes inmuebles, tanto en términos de adquisición como de regularización. Desgraciadamente, en el ámbito inmobiliario existen varios riesgos para tener en cuenta, y el pastor constituye un eslabón indispensable en el sistema de protección de los bienes de la iglesia.

Debido al elevado número de fraudes, se han multiplicado la cantidad de cuidados y trámites burocráticos para proteger a los compradores. Las bandas especializadas en delitos inmobiliarios utilizan artimañas como la falsificación de poderes y de documentos y certificados de propiedad, además de la ocupación de inmuebles baldíos y otros medios para obtener ventajas ilícitas.

Antes de la compra

El sueño de tener el inmueble propio generalmente comienza con la compra de un terreno. Por lo tanto, es necesario evaluar la ubicación y las condiciones financieras para dar este paso. Es importante que, además de la iglesia local, se involucre a la Administración del Campo en la transacción, para analizar las condiciones técnicas, el proyecto evangelizador y la planificación financiera de la sede administrativa.

Después de elegir el terreno, es fundamental que, durante las negociaciones, se consulte al departamento de Arquitectura e Ingeniería del Campo para que analicen la factibilidad de construir en el lugar previsto, considerando aspectos arquitectónicos y urbanísticos. Para esto, es necesario obtener alguna certificación de viabilidad (puede llamarse certificado de uso de suelo, hoja directriz, etc.), según lo requiera el municipio.

Luego de evaluar el terreno, es fundamental que el pastor consulte al Departamento Legal del Campo para garantizar todas las precauciones necesarias en el proceso de adquisición. Esto implica un análisis minucioso de los documentos, a fin de asegurar que el vendedor es realmente la persona capaz de transferir la propiedad, y puede ser el propietario o su legítimo apoderado.

El cuidado debe ir más allá del análisis de documentos. También es necesario evaluar la idoneidad del vendedor, verificando que no tenga otras deudas empeñadas con el inmueble. También es necesario comprobar que no haya deudas ligadas al inmueble en sí, tales como impuestos atrasados, multas aplicadas por las autoridades públicas, deudas de suministro de agua, electricidad, entre otras. Todas estas comprobaciones se deben certificar mediante documentos emitidos por las autoridades públicas, para proteger a la iglesia de posibles fraudes o contrariedades, como deudas ocultas.

Un análisis superficial puede exponer a la iglesia a juicios, o incluso perder la propiedad en el futuro. Todo magistrado que juzgue una causa donde hay fraude o defectos en la documentación puede fácilmente declarar la pérdida de los bienes por sentencia judicial.

En varias ocasiones la iglesia ha sido abordada con propuestas sospechosas, con valores muy por debajo del precio de mercado, la mayoría de las veces condicionadas a la rapidez de pago. Esta prisa debe ser rechazada, y se deben seguir los procedimientos necesarios para una compra segura.

Después de la compra

Después de la compra del terreno, los cuidados se deben dirigir a la construcción del edificio, que debe ser supervisada por el departamento de Arquitectura e Ingeniería del Campo. El equipo debe elaborar un diseño que satisfaga las necesidades legales, arquitectónicas y funcionales de la comunidad.

El cumplimiento legal debe ser precedido por el análisis de la legislación municipal, que determina los lineamientos edilicios para la ubicación del inmueble. Una vez diseñado el proyecto, debe ser aprobado por los organismos públicos. Solo después de la debida aprobación, con la emisión del permiso de construcción, debe comenzar el trabajo. Todos estos pasos son necesarios para que la iglesia no tenga adversidades, como multas por construcciones irregulares o incluso la prohibición de continuar con las obras. Es importante aclarar que, una vez emitido el permiso de construcción, la obra debe ser ejecutada de acuerdo con el proyecto, so pena de ser considerada irregular y sujeta a multas y embargos.

Es imprescindible que la empresa constructora contratada para la ejecución de la obra sea de confianza y esté legalmente constituida. Muchas iglesias han sufrido por errar en este punto crucial. Como resultado, la construcción, en la mayoría de los casos, toma más tiempo y se hace más costosa, debido a la falta de profesionalismo del equipo elegido. Los problemas resultantes van desde construcciones mal ejecutadas hasta escándalos legales con los empleados, situación en la que la iglesia queda involucrada como corresponsable.

Al final de la construcción

Terminada la construcción, muchas iglesias inauguran el edificio, pero se olvidan de prever la regularización definitiva de la obra. En esta etapa, el Cuerpo de Bomberos debe aprobar el proyecto de extinción de incendios. Según el tamaño de la iglesia y el número de miembros, es necesario aprobar e implementar otros proyectos.

El resultado de todos estos trámites es obtener la habilitación definitiva para el uso, un documento que certificará que el edificio fue construido según las regulaciones establecidas por las autoridades. En Brasil, por ejemplo, todos estos documentos (los proyectos aprobados, las facturas de mano de obra, la habilitación definitiva, etc.) deben ser enviados a la Oficina de Impuestos del Campo, para que el INSS pueda solicitar el Certificado Negativo de Deuda.

Finalmente, todos estos documentos deben ser enviados al departamento de Propiedad, a fin de que la construcción pueda registrarse en el Registro de la Propiedad. Solo después de que se hayan llevado a cabo todas estas gestiones, se procederá a la regularización del edificio.

Como vemos, el pastor es fundamental en todo este proceso de adquisición, regularización y mantenimiento de los bienes de la iglesia. Es el único que puede seguir de cerca todos estos trámites como nexo entre la congregación local y el Campo.

Sobre el autor: abogado general de la Iglesia Adventista para la región centro-oeste del Brasil.